30才から1人暮らしをしようと考えていますが、マンションを購入しようか迷っています。

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まねっぴに質問

私は29才 女性 団体職員(正規) 独身です。現在は、地方都市にある実家暮らしですが、もうすぐ30才になることもあり、実家を出ることを検討しております。一人暮らしをするにあたって、住宅を購入するか賃貸にするか迷っています。職種的に景気に左右されにくく年収は340万円で貯蓄は400万円あります。お給料もそんなに多い方ではないので、賃貸で払い続けるのが勿体なく感じる一方で、住宅ローンを組んでしまうと転職や退職がし辛くなるという想いもあります。また、この先の人生で結婚するのか出産するのかも決まっていませんので迷ってしまいます。賃貸の場合は、駅から徒歩5分の家賃7万円の物件を検討しています。そして購入を考えているマンションは築9年1DK 1,400万円です。駅から少し離れますが、間取りも気に入っています。購入の場合は、貯蓄から300万円を頭金として用意しようと考えています。今の私の状況であれば、賃貸を選ぶべきでしょうか?それとも住宅ローンを組んでも大丈夫でしょうか?

まねっぴの回答

質問内容を拝見しました。実家を出て一人暮らしをするにあたり、賃貸マンションに入居するか、住宅ローンを組んで購入するか迷っているということですね。住宅を購入するというのは、やはりファミリー層が多いですが、最近では独身者も購入するケースが増えています。増加の要因としては、金利が低下したことにより買いやすくなったこともありますが、未婚率の上昇により未婚を前提に人生設計をすることが、社会的に認められるようになってきたことが大きいと思われます。今までの皆婚社会の日本では結婚することを前提として、人生設計することが当たり前という風潮でしたが、今では結婚しない生き方も主流になりつつあります。このような社会の変化もあるでしょう。それでは、返済のシミュレーションと住宅ローンに関するリスクを見てみましょう。

住宅ローンシミュレーション

1,400万円の物件で300万円の頭金を準備するこということですので、1,100万円を借り入れするシミュレーションをしてみました。
借入額:1,100万円、返済年数:35年、金利1.4%、ボーナス払い無し、融資率90%以下で試算しましたところ、毎月返済額は34,000円となります。返済総額はおよそ1,400万円になります。この他にも諸経費がかかります。ローン諸経費や登記費用、仲介手数料などが必要となり、購入額の5%~8%に相当します。今回の質問者様の場合なら70万円~112万円となります。

毎月必要な費用として、管理費と修繕積立金が発生します。ワンルームマンションの場合、15,000円~20,000円は見ておいた方がいいかもしれません。毎年必要な経費としては固定資産税があります。地域によって大きくことなりますが、一般的なワンルームマンションの場合は年間で50,000円~100,000円を想定しておいたほうがいいでしょう。

マンション購入vs賃貸マンション

フラット35を適用する場合には、年収が400万年未満の場合には、総借入額が年収の30%以内となります。購入するマンションの広さが、30㎡以上の物件が対象となります。購入価格に対して融資割合が90%を超える場合には、金利条件が変わりますので注意しましょう。

引用 住宅金融支援機構 フラット35

今後想定されるリスク

賃貸住宅を借りている場合であれば、何か大きな変化が起きた場合でも、引っ越しをしたり、一旦実家へ帰るという選択肢もありますが、マンションを購入してしまうと、契約通りにローンを払い続けなければなりません。そこにはあらゆるリスクが存在していることを把握しておくべきでしょう。

給与が減るリスク
まずは給与が減少するリスクです。質問者様の場合は、景気に左右されにくい団体で勤務されているということですが、コロナ禍によって、業界構造に変化が起きています。今までは良かったから今後も大丈夫であろうと過信するのは危険です。最も安定していると言われている公務員でさえ、民間給与に合わせて引き下げられている状況です。給与は減るリスクは存在するとして覚悟しておいたほうがよいでしょう。一般的には返済比率が30%までと言われておりますが、余裕を持って返済計画を立てることをお勧めします。万が一、給与が減ってしまい支払いが困難になる場合には、滞納する前に速やかに金融機関に支払い計画の変更を相談しましょう。

売れないリスク、貸せないリスク
例えばこの先、質問者様が結婚したとします。そうした場合には、ワンルームマンションにご家族で住むことができなくなり、売却するか貸し出すかの選択を迫られることになるでしょう。今の不動産市況としては、首都圏の駅前であれば需要は旺盛ですが、地方都市で駅から少し離れるということであれば、売れないリスク、貸せないリスクが表面化します。売れないというのは、売却金額がローン残額を下回ることです。貸す場合でも、ローン支払い額を下回る金額でしか貸すことができないとなってしまうことです。そうなった場合には、損切りせざるを得ません。結婚した際に新婚生活に影響を及ぼしてしまう可能性がありますので、慎重に判断するほうがようでしょう。

修繕積立金の上昇リスク
一般的に修繕積立金は建物の築年数と比例して上昇してゆきます。新築の際には修理する箇所は少ないですが、経年劣化とともに、修理する箇所が増えてゆくからです。ギリギリの金額でローンを組んでいた場合には、修繕積立金が値上がりした場合、支払いが困難になる場合があります。また、ローンを支払い終わった後でも、保有している限りは発生する費用になりますので、注意が必要です。修繕積立金が安いということは、区分所有者から見れば短期的には望ましいことですが、適切な補修がされていなければ、長期的には資産価値を守ることができません。これからの時代は、修繕積立金不足で満足な大規模修繕工事ができないマンションが増えると言われております。マンション管理が適正にされているかは、区分所有者の責任として確認しなければなりません。

さて、今回の質問に対するまねっぴの回答ですが、
現在の収入状況から見て、ご希望されているマンションを購入することは可能です。給与に対する返済比率も許容範囲内です。しかし、質問者様の場合は、今のご年齢が29才ということでこれからご結婚されるのかを含めて人生設計が不明確な状況だといえます。そこで、今すぐに住宅を購入するのではなく、購入資金を貯めながら人生設計を固めるべきでしょう。しっかりと人生設計が固まった段階で購入する方が良いという回答になります。

最後に

住宅購入は一生に一度の大きな買い物と言われます。それだけ大きな金額の売買となるからです。私は若い独身の方でも住宅を購入することには反対ではありません。しかし、それは自分の人生設計が固まってからというのが前提となります。一人暮らし用の住宅とファミリー用の住宅では、選択基準が大きく変わるでしょう。人生である以上は、計画通りに行かないことも考えられますが、途中で進路変更をした場合には、経済的な損失に繋がるリスクがあります。購入金額が大きい以上は、損失額も大きくなってしまいます。なるべくそのようなリスクは避けたいですよね。今後の質問者様の一人暮らし生活を陰ながら応援しております。

参考記事 住宅ローンの借り換えを検討しています。固定金利と変動金利どちらがいいでしょうか?

(留意事項)
本ブログをご参考にして頂ければ嬉しいですが、くれぐれも最終的な判断は自己責任にてお願いします。

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