株式で利益が出たら不動産投資を始めてもいい？今から始めるなら慎重に考えたい理由

先日、相談者様から「最近の株高で想定よりも利益が出たため、その資金を活用して不動産投資を始めたい」というご相談をいただきました。

内容としては、物件を全額自己資金で購入するのではなく、株式投資で得た利益を頭金の一部に充て、ローンを活用しながら不動産投資を検討したいというものです。

株式投資で利益が出ると、「次は毎月家賃収入が得られる不動産投資にも挑戦してみたい」と考える方は少なくありません。不動産は現物資産であり、うまく運用できれば長期的な資産形成につながる可能性があります。

一方で、現在の不動産投資は、金利上昇、人口減少、空き家の増加、修繕費や火災保険料の上昇など、以前よりも慎重に見極めるべき要素が増えています。

そこで本記事では、ファイナンシャルプランナーの視点から、これから不動産投資を始める際に注意したいポイントをわかりやすく解説します。

今からの不動産投資は慎重に考えたい

不動産投資を慎重に考えるべき理由は、投資環境が以前とは変わりつつあるからです。

これまでの日本の不動産市場は、低金利の恩恵を強く受けてきました。住宅ローンや投資用ローンの金利が低い状態では、借入を活用して物件を購入しやすくなります。買い手が増えれば、不動産価格も上がりやすくなります。

しかし、金利が上昇する局面では、同じ価格の物件を購入しても、毎月の返済負担は大きくなります。不動産投資では、家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料などを支払います。金利が上がると、手元に残るキャッシュフローが圧迫されやすくなります。

たとえば、家賃収入が月10万円の物件でも、ローン返済が増え、管理費や修繕費、保険料も上がれば、実際に残るお金は大きく減ります。場合によっては、満室でも毎月の収支がほとんど残らないこともあります。

不動産投資は、買った瞬間に利益が確定する投資ではありません。長期にわたって保有し、家賃収入を得ながら、修繕や管理を続けていく事業です。そのため、今のように金利・修繕費・保険料が上がりやすい局面では、購入前の収支計算をかなり厳しく見る必要があります。

金利上昇は不動産価格の上値を重くする

不動産価格は金利と密接な関係があります。金利が低いときは、借入による購入がしやすくなり、投資家や実需層の購入意欲が高まりやすくなります。一方、金利が上昇すると、購入できる価格帯が下がり、買い手の熱が冷めやすくなります。

不動産投資では、収益還元法という考え方があります。これは、物件が生み出す純収益をもとに不動産価格を評価する方法です。簡単に言えば、「その物件がどれだけ稼げるか」によって価格を考える方法です。

このとき重要になるのが利回りです。市場金利が上がると、投資家は不動産にもより高い利回りを求めるようになります。利回りを高く見積もるということは、同じ家賃収入であれば、物件価格は下がりやすくなるということです。

つまり、金利上昇局面では、不動産価格がさらに大きく上がる前提で投資するのは危険です。これまで価格が上がってきたからといって、今後も同じように上がり続けるとは限りません。

人口減少は地方不動産にとって大きな課題

不動産投資で見逃せないのが人口減少です。

日本はすでに人口減少社会に入っています。特に日本人人口は年間で大きく減少しており、今後も長期的な人口減少は避けにくい状況です。

不動産投資において人口は非常に重要です。なぜなら、賃貸住宅の需要は、基本的には「そこに住みたい人がどれだけいるか」で決まるからです。人口が減る地域では、将来的に入居者を確保しにくくなります。

特に地方のアパート投資では、購入時点では満室でも、数年後に退去が出た際、次の入居者がなかなか決まらない可能性があります。周辺に新築物件が供給されれば、築古物件は家賃を下げないと選ばれにくくなります。

家賃を下げても入居者が決まらない地域では、表面利回りが高くても、実際の収益は安定しません。地方物件を検討する場合は、人口動態、世帯数、企業立地、大学・病院・工場などの賃貸需要の源泉を確認する必要があります。

空き家の増加も重要なリスク

総務省の住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸を超え、空き家率も高い水準となっています。

もちろん、空き家が多いからすべての不動産投資が悪いという意味ではありません。東京23区の駅近物件や、首都圏近郊の主要駅前、観光需要が強いエリア、再開発が進む都市部では、引き続き底堅い需要が期待できる地域もあります。

しかし、人口減少が進む地方では、賃貸需要より住宅供給の方が多くなる可能性があります。空き家が増える地域では、競合物件が多くなり、家賃下落や空室期間の長期化につながりやすくなります。

不動産投資で大切なのは、「利回りが高いから買う」のではなく、「その利回りが将来も維持できるか」を考えることです。

修繕費の上昇がキャッシュフローを圧迫する

今から不動産投資を始めるうえで、以前より注意したいのが修繕費の上昇です。

不動産は購入後もさまざまな修繕費がかかります。たとえば、給湯器、エアコン、壁紙、床材、キッチン、トイレ、浴室、洗面台、配管、外壁、屋根、防水工事などです。

近年は、建築資材価格、人件費、物流費の上昇により、こうした修繕費用が全体的に上がりやすくなっています。給湯器の交換だけでもまとまった費用がかかりますし、退去後に壁紙や床材、水回りをまとめて修繕すれば、想定以上の支出になることがあります。

築古物件の場合、購入時の価格は安く見えても、購入後すぐに修繕費が発生することがあります。特に、築20年、築30年を超える物件では、給湯器や水回り、外壁、屋上防水、共用部設備などの更新時期が重なりやすくなります。

表面利回りが高く見える物件ほど、修繕費を甘く見積もっていないか確認する必要があります。家賃収入があっても、数十万円から数百万円単位の修繕が発生すれば、その年の収益が大きく減ることもあります。

不動産投資では、毎月の家賃収入をすべて使い切るのではなく、将来の修繕費として一定額を積み立てておくことが大切です。

火災保険料の上昇にも注意が必要

不動産投資では、火災保険料も重要なコストです。

火災保険は、火災だけでなく、風災、水災、雪災、落雷などの自然災害リスクに備えるために必要な保険です。賃貸物件を所有する場合、火災保険に加入しておくことはリスク管理上、非常に重要です。

しかし、近年は自然災害の増加や保険金支払いの増加を背景に、火災保険の料率が上がりやすくなっています。特に、台風や豪雨、浸水リスクのある地域、築古物件、木造物件などでは、保険料負担が重くなる可能性があります。

火災保険料が上がると、年間の固定費が増えます。ローン返済、管理費、修繕費、固定資産税に加えて保険料も上がれば、実質利回りは下がります。

購入前には、ハザードマップを確認し、浸水想定区域、土砂災害警戒区域、地震リスク、台風被害の可能性を把握しておく必要があります。保険料が高い地域や、将来的に補償条件が厳しくなる可能性がある地域では、投資判断をより慎重に行うべきです。

表面利回りだけで判断してはいけない

不動産投資の広告では、「表面利回り8％」「高利回り10％」といった表現を見かけることがあります。しかし、表面利回りだけで判断するのは危険です。

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割ったものです。たとえば、年間家賃収入が120万円、物件価格が1,500万円であれば、表面利回りは8％です。

しかし、実際にはここから管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料、原状回復費、広告費、管理会社への手数料などが差し引かれます。さらに、ローンを組む場合は元利返済も必要です。

本当に確認すべきなのは、実質利回りとキャッシュフローです。実質利回りは、諸経費を差し引いた後の収益性を示します。キャッシュフローは、最終的に毎月いくら手元に残るかを示します。

表面利回りが高くても、修繕費が多い、空室が長い、ローン金利が高い、火災保険料が高い、家賃下落が進むという状況であれば、実際の収益は大きく下がります。

株式投資の利益と不動産投資のリスクは別物

株式投資で利益が出たことは良いことです。ただし、株式で利益が出たからといって、不動産投資でも同じように成功できるとは限りません。

株式は流動性が高く、売却したいときに比較的短期間で現金化できます。一方、不動産は売却に時間がかかります。買い手が見つからなければ、価格を下げなければ売れないこともあります。

また、株式投資では投資額の範囲内でリスクを管理しやすい一方、不動産投資では借入を使うことが一般的です。つまり、自己資金以上の金額を動かすレバレッジ投資になります。

うまくいけば効果は大きいですが、空室、金利上昇、修繕費増加、火災保険料上昇、価格下落が重なると、家計への負担も大きくなります。

株式投資で得た利益は、不動産投資の頭金として使うこともできますが、生活防衛資金まで投入するのは避けるべきです。最低でも生活費の6か月分から1年分程度は、手元資金として残しておきたいところです。

それでも買うなら東京23区と首都圏近郊の主要駅前

どうしても不動産投資を始めたい場合は、エリア選びを徹底する必要があります。

比較的下落しにくいと考えられるのは、東京23区の駅近物件です。特に、複数路線が使える駅、都心へのアクセスが良い駅、再開発が進む駅、生活利便性の高い駅周辺は、賃貸需要が底堅い傾向があります。

さらに、東京23区だけでなく、首都圏近郊の主要駅前も検討対象になります。たとえば、千葉県、埼玉県、神奈川県の主要駅前です。

千葉県であれば、船橋、津田沼、柏、千葉、市川、本八幡など、都心へのアクセスが良く、商業施設や生活利便性が高い駅周辺は検討対象になります。

埼玉県であれば、大宮、浦和、さいたま新都心、川口、武蔵浦和、所沢など、都心通勤圏であり、駅前の商業・交通利便性が高い地域は比較的需要を見込みやすいでしょう。

神奈川県であれば、横浜、川崎、武蔵小杉、藤沢、海老名、たまプラーザなど、交通利便性や商業集積があり、単身者・ファミリー双方の需要が見込める駅周辺は候補になります。

ただし、これらの地域でも「駅前なら何でもよい」というわけではありません。駅からの距離、築年数、管理状態、修繕積立金、管理組合の財務状況、周辺の賃貸需要、将来の売却可能性まで確認する必要があります。

人気エリアは価格が高く、利回りは低くなりがちです。安全性を重視すれば利回りは下がり、利回りを追えばリスクが高まるという関係があります。

インバウンド需要のある地域は地価下落を抑えやすい

不動産投資で注目したいもう一つの視点が、インバウンド需要です。

観光需要や外国人需要の影響を受けやすい地域では、地価が下がりにくい可能性があります。たとえば、銀座、浅草、上野、新宿、渋谷、京都、大阪ミナミ、福岡、北海道のリゾートエリアなどは、国内需要だけでなく、観光・宿泊・商業需要の影響を受けやすい地域です。

人口減少が進む日本国内でも、観光、インバウンド、再開発、産業集積といった外部需要がある地域では、地価や賃貸需要が支えられる可能性があります。

ただし、インバウンド需要に頼る投資にも注意点があります。観光需要は為替、国際情勢、感染症、航空便、規制、宿泊需要の変化に左右されます。民泊や宿泊施設として運用する場合は、旅館業法、住宅宿泊事業法、自治体の条例なども確認しなければなりません。

インバウンド需要のある地域は魅力的ですが、通常の賃貸住宅より運営の難易度が高くなる場合もあります。

購入前に確認したいチェックポイント

不動産投資を検討するなら、少なくとも次の点は確認したいところです。

・表面利回りではなく実質利回りを確認する
・金利が2％、3％、4％に上がった場合の返済額を試算する
・空室が3か月、6か月続いた場合の資金繰りを確認する
・給湯器、壁紙、水回り、外壁、防水工事などの修繕費を見込む
・火災保険料、地震保険料、保険更新時の負担を確認する
・固定資産税、管理費、管理委託料を含めて収支を見る
・周辺人口、駅距離、賃貸需要を確認する
・ハザードマップを確認する
・売却時に買い手がつく物件か考える
・生活防衛資金を残したうえで投資する
・節税目的だけで購入しない

特に重要なのは、ローン返済後のキャッシュフローです。毎月数千円の黒字しか出ない物件は、少し空室が出たり、修繕費が発生したり、火災保険料が上がったりするだけで赤字になります。

不動産投資は長期戦です。余裕のない収支計画は避けるべきです。

まとめ：今からの不動産投資は「持ち続けられるか」で判断する

株式投資で利益が出たことをきっかけに、不動産投資を考えるのは悪いことではありません。不動産は、家賃収入を得られる現物資産であり、長期的な資産形成の一つの選択肢です。

しかし、今から始める場合は、以前より慎重な判断が必要です。

金利上昇によって借入コストは上がりやすくなっています。金利が上がれば、不動産購入の熱は冷めやすくなり、価格上昇を前提にした投資は成り立ちにくくなります。

さらに、日本では人口減少が進んでおり、特に地方では空き物件の増加や賃貸需要の低下が懸念されます。加えて、給湯器、壁紙、水回り、外壁、防水工事などの修繕費が上がり、火災保険料の負担も重くなりやすい状況です。

どうしても購入するなら、東京23区の駅近物件に加えて、千葉県、埼玉県、神奈川県の主要駅前など、人口流入や交通利便性、生活利便性のあるエリアを中心に検討する方がよいでしょう。また、インバウンド需要や再開発、産業集積などの外部需要がある地域も、地価下落を抑える要因になり得ます。

ただし、そのような物件は価格が高く、利回りが低い傾向もあります。

不動産投資は、買えるかどうかではなく、持ち続けられるかどうかが重要です。空室が出ても、金利が上がっても、修繕費や保険料が増えても、長期的に耐えられる物件かどうかを冷静に確認しましょう。

株式で得た利益をすぐに大きな借入に変えるのではなく、生活防衛資金を確保し、複数の物件を比較し、慎重に判断することが大切です。

不動産投資は、正しく選べば資産形成の一つになります。しかし、時代環境を読み違えると、長期にわたって家計を圧迫するリスクもあります。これから始める方ほど、「利回りが高いか」ではなく、「長く安定して持てるか」という視点を持つことが重要です。

出典・引用

日本銀行　「金融市場調節方針に関する公表文」
総務省統計局　「人口推計」
総務省統計局　「住宅・土地統計調査」
国土交通省　「令和8年地価公示」
国土交通省　「建設工事費デフレーター」
金融庁　「金融審議会『損害保険業等に関する制度等ワーキング・グループ』報告書の公表について」
金融庁　「金融審議会 損害保険業等に関する制度等ワーキング・グループ 報告書」

本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品や不動産投資を推奨するものではありません。デジタル証券や不動産関連投資には、価格変動リスク、元本割れリスク、流動性リスク、手数料負担などがあります。投資を行う際は、商品内容・リスク・費用・税制を十分に確認し、ご自身の判断と責任で検討してください。